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                仇保兴解读新旧改:拉内需、增就业和改▓善居住水平

                信息来源:经济观察网作者:陈月芹
                发表时间:2020-05-03
                字号:/

                    针对老旧小区改造政策、任务及实施等相关问题,5月2日,在国际绿色建筑与节能大会线上研讨会上,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴作了《疫后复兴,“旧改”再出发》演讲。

                    仇保兴指出,老旧小区改造要满足提升社区防护韧性、优化社区供给韧性、改善社区适老韧性“三大韧性”终极目标,部分老旧小区可有限度地提高10%~15%容积率进行改造。

                    2020年4月14日,国务院常务会议对老旧小区改造做出要求,2020年全国计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比2019年增加一ζ倍。

                    仇保兴表示,老旧小区改造既能解决城市痛点,提高老百姓生活水平,又能延续投资强度,有效拉动内需、增加。以下内容为仇保兴演讲内容要点。

                    促增长、保就业

                    想要抵消外贸大幅度下降对国民经济的影响,实现疫后复兴,就必须启动内需,所以中央提出“六保”。

                    保投资是“六保”中非常Ψ重要的一条,在外贸进出口、投资、消费三驾马车中,内需这辆马车必须要先解决就业,有工资收入才能拉动内需消费,只有投资这架马车是可控的。

                    中国在2015年开始启动大规模,每年以500万、600万套的速度开展,到2019年随着棚改进入尾声,房地产投资萎缩是必然现象,对就业带来影响,这时候国务院决定把旧改规模扩大一倍。

                    中国大陆建筑面积约460亿平方米中,老旧小区即2000年前总量大于100亿平方米,综合改造成本按每平方米1000元/平方米计算,总投资额将达10万亿。

                    今年改造700万户,每户100平方米,加上停车设施、加装电梯、海绵社区建设,总投资额将达到7000亿元到1万亿元,预计可拉动固定资产投资1.2-1.5个百分点。

                    投资和就业密切相关,2008年建筑业固定资产投入10万元就可以增加一个就业岗位。据此计算,1万亿元投资大约能带来1000万就业岗位。

                    目前建筑业变化至12万元-14万元增加一个就业岗位,1万亿元投资大约能新增700万就业岗位。同样的投资额投入到工厂中,仅能带来300万个就业岗位;如果投入到第一产业中,仅能带来20万个就业岗位。

                    第三产业投入少,贡献就业岗位数量多,这是旧改能促进大量就业的奥秘。旧改主要有三方面内容。

                    一是提升社区防护韧性,实现平疫结合顺利切换。

                    来自传染病院“三区两通道”的防治经验启示我们,要对住户、楼层、单元、楼宇、微小区等不同社区模块做到“村自为防”,单独防疫。

                    一个小区中,居民住宅可划为清洁区,公共场所为缓冲区,两个紧急通道为需要经常消毒的污染区。

                    细化到一个住宅中,门口玄关处污染区设置一个紫外线消毒,客厅、盥洗室为缓冲区,卧室为清洁区。

                    从建筑内部到整个小区,如果能将“三区两通道”理念落实到社区里,遇到疫情时便不再陷入慌乱,做到可防可治。

                    除了硬件改造,还要重视软件改造。此次疫情有有两套技术很“吃香”,一是网格化管理,做到“上下通达”、“左右到边”时空精确定位,动态报告;二是放管服信息平台, 人与人不接触,对防御非常有利。

                    第二是优化社区供给韧性,社区生活配套要齐全,同时满足多样化需求。

                    若干小区组成一个片区,小区发生疫情,就封闭小区;片区发生疫情,则封闭片区。

                    除了湖北和武汉,疫情只是在极少数小区和片区发生,那么,我们只需要封闭小区或者片区就可以了,城市其他区域的生产生活不受影响。我们不要轻易就让整座城市封闭。

                    疫情给小区管理带来的启示是补短板,在社区封闭或半封闭』情况下,要建立社区医院(医疗点)和小超市提供基本服务和储备,提供充足的活动空间,解决停车难问题,建造500米可达的幼托和小学等。

                    第三是改善社区适老韧性,适应老龄化时代,由老年人和低收入者两类“弱者”的感受来评判一个社区的生活舒适性。

                    一个社区好不好,低收入者和老年人说了算。十年间,中国已经进入深度老年化,社区居家设施都要适应老龄化社会。此次疫情,美国1/5的死亡病例发生在集中式养老院,瑞士、西班牙这一数字为1/3乃至1/2,体现出居家养老的重要性。

                    如何应对老龄化?老旧多层住宅加装电梯、打造以中医为主的社区抗氧居住相结合、社区绿化和蔬菜资产的立体园林社区,是居家养老型社区改造的几种思路。

                    多样化改造

                    首先,以人民为中心的旧改应实现平疫结合、满足多样性需求和适老化提升。

                    其次,韧性城市概念中提出,自然是由韧性细胞组成的,而韧性细胞就是韧性社区。打造韧性城市,是应对未来充满不确定时代的主要手段。

                    韧性城市需要把以下4个目标统一起来:居民生@活质量提高;经济更有活力,创造更多就业机会;绿色可持续发展;城市安全与防灾。这也是老旧小区改造的终极目标。

                    第三,旧改不可能是一套中心化的顶层设计,应充分调动政府@ 、企业、社会力量、科技人员各方面的积极性,多模式、多分享,群策群力“从下而上”改造结合。

                    从上而下,国务院提出500万套的规模目标,中央财政进行补贴,但方法路径需要从下而上进行探索,创造旧改新模式。

                    第四,无论什么形式的旧改,都应该设计先行,专家和民众相结合,在专家的指导下,企业参与,民众提出需求,相互磨合才能做得更好。

                    还有一个问题,类似深圳这类住房供需紧张的一线城市,一些容积率比较低的旧小区,如果进行棚改能提供大量商品房和人才房,缓解住房供需矛盾,更好地提升居住品质,带来投资价值。

                    这个问题涉及能不能在旧改中提高容积率的问题。容积率就是钱,特别是对深圳的房价而言,容积率提高所带来的现金流非常明显。

                    要提高容积率需要满足以下几个条件:一是原来的房子容积率较低,尤其是90年代以前的老房子;二是住宅质量比较好,这类小区不一定要全拆,可以提高10%~15%的容积率。

                    也就是说把一个小区内靠北面临街的一排建筑中,选1/4进行拆掉,提高容积率后,底下挖深作为停车库,地上的部分房子可以作为社区空间,大幅度增加电表房、公共用房、创客空间等。

                    像深圳这类双创做得较为突出的城市,人人都是创业者,我们建议小区内的公建面积应该为15%以上,更多人可以在小区内有一个创客空间,还可以把部分空间腾出来解决停车难问题。

                    停车问题,要么从地上走,要么从地下走,这两种方案都需要空间。由于我国地下管网较为复杂,所以我们建议把北面楼宇进行拆除,把楼宇的地基向下挖,不会伤到其他管网,也不会影响南面住宅的阳光,冬天还可以起到挡风作用。

                    因此,容积率可以有限地提高,可以改善停车难、回报率、增加公共面积多功能服务等问题。80%以上的老旧小区进行修补式改造,进行结构上的低碳绿色健康、人◢本化改造,这比较合理。

                    老旧小区改造创造10万亿商机,群策群力非常重要,涉及政府、企业和居民三个方面。其中,企业的发力途径非常多,涉及容积率变化、做停车场、进行公共空间改造。无论是投资还是运营,都应该有民营企业参与。

                    这个10万亿大蛋糕,每年投资1万亿,要持续进行10年。有些企业加装电梯的工程不收费,居民使用时收费,同时有些民营企业特别灵活,不仅坐电梯,还可以∏改造停车场,以停车场的一个车泊位来补偿一楼住户加装电梯的付出和损失,把加装电梯和停车两个难点绑在一起解决。

                    民营企业进入旧改的途径不可能统一设计,而是要采取多种模式,可以全承包或分包模式、投资加维护模式↙、T OD模式 等。我们绝对不能一刀切,只允许一条路,把旧改搞成棚改,民营企业就很难介入了。

                国务院参事◥室

                主任:王仲伟
                副主任:王卫民赵冰张彦通

                中央文史研究馆

                馆长:袁行霈 馆长致辞
                副馆长:冯远

                参事 馆员 特约研究员

                所属单位

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